Diritto di accesso ai documenti condominiali: la condotta ostruzionistica dell'amministratore

Ciascun condomino ha il diritto di accedere alla documentazione condominiale e ai giustificativi di spesa in vista della consapevole partecipazione all'assemblea convocata per l'approvazione del rendiconto, potendo esercitare tale facoltà anche per iscritto e per il tramite di un professionista di fiducia appositamente delegato. Integra una condotta ostruzionistica ostativa e rende eccessivamente gravosa la consultazione - inficiando radicalmente il procedimento di formazione della maggioranza assembleare e determinando l'annullabilità della delibera di approvazione dei bilanci - il comportamento dell'amministratore che non riscontri le disponibilità di data offerte dai condomini e rifiuti l'esibizione dei documenti adducendo generici impegni professionali o pretestuose ragioni di tutela della privacy, le quali non possono sacrificare il preminente diritto di controllo sulla gestione comune.

Il Tribunale di Catania, con sentenza n. 2318 pubblicata il 13 maggio 2026, si è pronunciato sugli obblighi di informazione dell'amministratore di condominio nei confronti dei condomini. 

Nel caso di specie, gli attori, due condomini, hanno impugnato una delibera assembleare con cui erano stati approvati i rendiconti consuntivi, lamentando che avevano fomulato, a mezzo legali muniti di delega, richiesta di visionare la documentazione condominiale, ma che l'amministratore aveva rigettato la richiesta adducendo "giustificazioni pretestuose inerenti asseriti impegni professionali". I legali degli opponenti si erano dichiarati disponibili "per una qualsiasi data a scelta dell'amministratore medesimo ovviamente antecedente alla riunione assembleare", ma tale richiesta "rimaneva priva di riscontro". Peraltro, anche durante la successiva assemblea "sia il Presidente che l'amministratore si erano rifiutati di consentire ai delegati degli opponenti di visionare la documentazione contabile" e "non era neppure stato consentito loro di poter fare copia del verbale assembleare appena redatto".

Sulla scorta di tali fatti, i due condomini opponevano l'invalidità della deliberazione assembleare. 

Nel merito dell'opposizione proposta, il Tribunale ha ritenuto meritevole di accoglimento la censura sollevata dalla parte attrice con il primo motivo d’opposizione volto ad ottenere l'annullamento dell’impugnato verbale assembleare per la violazione del diritto di accesso ai documenti condominiali di cui agli artt. 1129 e 1130 bis cod. civ..

Gli opponenti hanno lamentato la violazione del diritto di accesso sul presupposto che, in vista della riunione assembleare, a mezzo legali di fiducia muniti di apposita delega scritta, avevano formulato richiesta di potere visionare la documentazione condominiale. Tale richiesta era stata rigettata dall'Amministratore adducendo giustificazioni inerenti asseriti impegni professionali. Con ulteriore comunicazione formale, i legali degli opponenti avevano rappresentato all'amministratore la loro disponibilità per una qualsiasi altra data a scelta dell'amministratore medesimo ovviamente antecedente alla riunione assembleare; ma tale ultima richiesta era rimasta priva di riscontro.

Anche durante la riunione assembleare gli opponenti, presenti per delega conferita ai legali di loro fiducia, avevano dichiarato di non potere assumere alcuna deliberazione a riguardo dell'approvazione dei bilanci condominiali non avendo potuto - perché impediti dalla condotta dell'amministratore - preventivamente verificare la documentazione contabile condominiale. Sia il Presidente che l'amministratore non avevano consentito ai delegati degli opponenti di esaminare la documentazione contabile, né era stato consentito loro di fare copia del verbale assembleare appena redatto. Tale ultima circostanza è risultata non contestata da parte opposta e come tale da ritenersi come per ammessa ex art. 115 cod. proc. civ..

Ogni condomino ha il diritto di accedere alla documentazione condominiale, inclusi i giustificativi di spesa; diritto finalizzato a garantire la trasparenza nella gestione del condominio ed a consentire ai condomini di esercitare un controllo sull'operato dell'amministratore. Tale diritto è espressione del principio di trasparenza che deve guidare l'operato dell'amministratore ed è sancito dall'articolo 1129 del c.c. al 2^ comma, il quale dispone che "Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica…omissis…, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata…". Tale disposizione viene poi rafforzata da quella di cui all'articolo 1130 bis c.c. 1 comma che stabilisce che "…i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione…". L'amministratore può indicare tempi e modi per l'accesso, purché non ostacolino l'esercizio del diritto da parte del condomino.

Facendo applicazione di tali principi al caso che occupa, il Tribunale ha concluso che l'amministratore del condominio opposto all'epoca in carica abbia effettivamente impedito agli opponenti di esercitare in modo pieno e legittimo il diritto di accesso alla documentazione condominiale, tenendo una condotta effettivamente ostruzionistica, avendo tentato di giustificare il proprio comportamento adducendo solo generici e non meglio specificati impegni professionali di per sé non sufficienti a poter ritenere giustificato e legittimo il suo operato. Tale condotta omissiva dell'amministratore è da ritenere ostativa dell'esercizio del diritto di accesso spettante agli opponenti, e la mancata risposta alla successiva comunicazione è risultata circostanza mai contestata nel corso del presente giudizio da parte del convenuto e come tale da ritenersi come per ammessa ex art. 115 cod. proc. civ..

Tale condotta ostruzionistica si pone in contrasto con i doveri su di esso gravanti e previsti dalle disposizioni codicistiche sopra richiamate, trovando conferma nel consolidato orientamento della giurisprudenza, secondo cui "…in tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà. Sono annullabili le deliberazioni che riguardino o possano riguardare la conoscenza della documentazione contabile nell'ipotesi, non solo di rifiuto, ma anche di una eccessivamente gravosa consultazione imposta dall'amministratore. Ciò impedisce di portare a conoscenza dei condomini elementi costituenti un valido supporto per la formazione di un pieno convincimento. Tale omissione inficia radicalmente l'intera deliberazione, indipendentemente dall'ininfluenza del voto contrario del singolo condomino. Ciascun condomino deve poter esaminare a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno…" (Cass. n. 12650/2008).

L'avere addotto generici impegni professionali a giustificazione del rifiuto configura una condotta tale da rendere, quanto meno, "eccessivamente gravosa" la consultazione di detti documenti in danno dei condomini.

Alla luce delle sopra esposte considerazioni, il Tribunale ha accolto il primo motivo di oppozione, ritenendo assorbiti gli altri.